中国房地产业不良资产前景如何？

中国东方2019年度《中国金融不良资产市场调查报告对未来不良资产前景作出了判断：2019年，我国商业银行不良贷款余额、不良贷款率将出现“双升”态势，未来3至5年银行业不良资产的缓慢上升将是一个大概率事件。值得关注的是，此前被投资者预估下行的房地产领域，可能未来会变成不良资产领域的香饽饽，这一趋势在2018年就已显现。未来三年，房地产行业有1.8万亿市场机会。

2019年房地产不良资产规模增大

银行整体贷款质量的高低与房地产市场运行情况密切相关。

调查结果显示，近四成受访者预计2019年银行不良资产规模增加最显著的行业就是房地产业。

报告认为，房地产市场多年来的高速发展离不开多重杠杆的支撑，但2018年住房金融宏观审慎政策的持续收紧限制了房企资金的循环速度，加之土地拍卖溢价降低、棚户区改造货币化安置放缓等因素，房地产企业资金来源在2019年仍将受限，融资成本上升，且可能产生隐性库存增加、局部房价螺旋式下跌及住房质量下降等风险。

报告还认为，我国短期的房地产市场调控重点正逐渐从“控房价”向“稳房价”转向。“因城施策、分类指导”的提出为地方政府腾挪出了一定空间，各地政府修正调控措施及权衡稳财政、稳增长与稳房价的自主决策权将得到提高。

上市房地产企业的年报显示，目前我国房地产企业的整体毛利率为20%-30%。展望2019年，若房地产行业下行调整幅度增大，会对房地产企业的偿债能力造成影响，从而出现房地产不良资产规模的扩大。

房地产业资产负债率升至十四年新高

根据资料显示，截至2019年3月7日，中国房地产上市企业30强中，资产负债率接近“8”字头，高达79.75%，较去年上升2.03%。

其中，不少企业的资金链较为紧绷，有4家的净负债率高于200%，最高的达到408.68%；100%-200%的有8家，占30家房企的26.67%；50%-100%的最多，有13家；仅有5家净负债率低于50%。

虽然高负债一直是我国房地产行业的“生存法则”，项目开发需要投入大量资金，负债率增长也成为企业扩张发展的基础。但从去年开始，房地产行业面临自上而下、由内而外的去杠杆监管，地产企业的融资渠道受阻，融资成本不断上升。

截至2019年3月7日，房地产企业共发起209次融资行动，涉及发行公司债、美元债、资产证券化、银行贷款、担保贷款、股权融资等，融资总额达到4778.25亿元。

房地产业三年内有1.8万亿债务市场规模

资料显示，今后三年，房地产行业共有1.8万亿的待偿债务。分年度来看，2019年至2021年每年需兑付的债券分别为4464亿元、5050亿元、8918亿元。

根据世联行的统计，2019年至2021年的三年间，房地产行业共有1.8万亿的到期债务。其中，2019年需兑付的债券规模为4464亿元，比2018年增加近一倍。

房地产不良资产意味着更大的机遇？

为什么房地产不良资产意味着更大的机遇？众所周知，不良资产并不是指资产本身不良，而是在一定的周期和市场环境影响下，资产的市场价值没有真实呈现，而不良资产的处置和收益来源，就在于低价时吸纳不良资产作为储备，在市场回归理性后再高价出售。

我国房地产市场从2000年起步到现在已有16年的时间，即便中间有所起伏。比如2008年金融海啸的短暂回调等，但整体趋势向上，在这种单边上涨的年代，中间的每一位转手者都能不同程度获利，大家很少关注基础资产的好坏，物业价值单边上涨，物业价值不断重估，可以通过再融资来置换之前的债务，于是中间很多机构都赚了钱，但那个“烂尾楼”还是那个“烂尾楼”，没有人真正的去盘活过。这种快进快出的模式只能实现行业平均收益，而真正高收益的棘手项目，其深度盘整往往需要3-5年的时间。

在新常态下，旧的策略越发失效，部分三、四线城市的住宅价格不再上涨，在电商的冲击下，商业物业租金疲软，工业用地价格甚至呈现下跌态势，转手空间的收窄也迫使投资者真正介入到房地产项目开发盘活中，充当地产商的角色。

银行不良债权里面很多抵押物是三四线小城市的购物中心、工业地产或者写字楼。比如银行不良债权的抵押物是一块土地，这样的资产如果不好转手，那只能找个房地产开发商与其合作，将土地建成房产，再慢慢销售，而有些烂尾楼本身就是在建工程，如果设计、定位、房型存在问题，那么，对于投资人来说，接下来可能就需要改变房型，重新规划一下，而这通常要求投资者对于基础资产非常熟悉。

改造处置这些地产时，还要考虑到这种三四线商业地产的流动性问题。但如果有稳定的现金流，就可以考虑非标的退出渠道。比如，将这种具有现金流的商业物业打包在一起做成房地产资产证券化（REITs），甚至IPO上市或者卖给上市公司和地产基金都有可能，或者打包成理财产品通过金融资产交易所或者互联网金融实现流动性或者退出，非传统的退出渠道需要各种金融工具，以通过资本市场套现。通过专业的处置以及市场逐步理性化，预计未来3年，1.8万亿的不良房产将是一轮不容忽视的市场机会。