房地产不良资产收购时的法律调查

导语：本文主要分析房地产不良资产形成的原因及表现，不良资产收购的两种形式，以及机构在法律尽调过程中主要关注的事项。投资机构对不良资产的法律调查是投资风险可控的重要保证，投资人了解整体的调查过程，对其在投资决策时也会有更多的参考标准。

一、房地产不良资产形成的原因及其外在表现

我国对何谓“良性”资产、何谓“不良”资产并没有明确的定义。目前市场上较多采用的是以风险、营利能力和变现能力为基础的方法对资产进行分类，将权属明确、权利未受严重限制和侵害、具有营利能力和较强变现能力的资产作为优质资产，反之则为“不良资产”。

参照上述做法对“不良资产”作出定义，即房地产项目存在如下一种或多种特征即可列入房地产不良资产的范畴：权属不明，房地产权利不完整(包括权利受限制等)，不具有直接进入市场运营的能力。

房地产不良资产的形成有错综复杂的原因：

一是房地产行业属于资金密集型的行业，局部地区市场过热时，一旦遇到宏观调控或者国际市场的变化，新的资金收紧，后续资金未进入，造成项目难以为继，形成房地产不良资产。

二是由于我国的房地产行业发展时间较短，房地产法律、法规及相关政策还处于不断成熟及完善的阶段，有时前后政策的连续性存在欠缺。对于一个房地产项目来说，如将土地动迁的时间计算在内，往往需要五年以上的时间，在此过程中，原先的规划、设计、定位往往与现行规章存在矛盾，在此情况下也会造成项目无法继续开展，形成房地产不良资产。

三是由于各种原因导致房地产项目涉及法律纠纷，造成房地产项目所属企业、土地或房屋被设定司法限制，造成项目无法继续实施运作，形成房地产不良资产。

二、房地产不良资产收购的两种方式

房地产不良资产收购时的第一道步骤是尽职调查，其调查的质量往往决定着一个项目的最终成败，一个尽可能完整的调查可以揭示项目整体信息及风险点，并为收购后项目的整体运作打下坚实的基础。

房地产不良资产的收购一般主要通过两种方式。

一是直接收购：收购房地产项目。通过收购土地及土地上的房屋等附着物的方式进行，该方式需将房地产项目的相关证照变更到收购主体名下。若采用直接收购的方式，尽职调查将着重于房地产项目本身。

二是间接收购：收购房地产项目所属公司。通过收购房地产项目所属公司的股权从而间接收购房地产项目。由于股权变更较之房地产权属变更方便，且具有受限制及税负较小的特点，因此在实践中应用较为广泛。若采用间接收购的方式，尽职调查的对象不但包括房地产项目本身，同时还需对房地产项目所属公司做全面调查。调查内容及范围相比直接收购要复杂得多。

三、法律调查过程中的注意事项

一般来说，针对收购房地产企业主要从三个方面进行尽职调查，一是法律层面，二是财务层面，三是项目技术层面。由于房地产企业在运营过程中产生大量的法律关系，任何一种法律关系都将形成房地产企业与各主体之间的权利与义务，对企业运作都将产生影响。因此，在尽职调查中，法律层面的调查显得尤为重要。

进行法律层面尽职调查，一般情况下需收集包括12大类的内容：

(1)公司文件，

(2)融资及股权限制情况，

(3)除目标房产外其他资产及负债情况，

(4)与目标房产有关的相关资料，

(5)劳动人事，

(6)重大协议，

(7)目标房产的保险情况，

(8)税务情况，

(9)遵守使用法律情况，

(10)诉讼及争议情况，

(11)其他，

(12)需澄清的问题。

实践中，针对收购对象的不同情况，可以只涉及清单中的部分内容。但对于收购对象房地产公司来说，12大类内容中的融资及股权限制情况、与目标房产有关的相关资料、税务情况、诉讼及争议，一直是法律层面尽职调查中的重中之重，在尽职调查中有许多需要特别注意的地方。