一文看透中国房价的5个秘密

目前中国房价最贵的地段是哪里？

笔者在统计了2019年5月中国主要城市核心区的房价后，得出以下这个表是均价4万元以上的所有板块。

所有数据来自安居客网站，单位：元。

北京房价一枝独秀，遥遥领先。

西城区、东城区、海淀区，分列三甲，以12万元、10万元、9万元的均价成为中国最值钱的地段。

朝阳区也以7万元的均价排名第六。

上海和深圳紧随其后，上海的黄浦、徐汇、静安、长宁区，和深圳的南山、福田区，都以超过6万元的均价进入十强。

中国最值钱的黄金地段十强，被北上深三大一线城市全部包揽。

接下来是天津、三亚、厦门、广州、杭州、南京等沿海城市，各自都有1-3个核心区以超过4万元的均价上榜。

是什么决定了这些城市和地段的价值？

笔者认为，主要由产业和政策决定。

产业，就是基本面，奠定了长期价值；政策，就是主题概念，带来了短期的估值溢价。

最便宜的地段又是哪里？

中国房价并不是永远涨的，有些地段的房价甚至会跌到你怀疑人生。

比如前段时间的网红城市鹤岗，2019年均价才1600元，过去几年的房价处于持续的下降通道中。

下降的原因，无非是资源匮乏、产业衰退、人口出走，房子无人接盘。

最便宜地段的前十强，分别属于三个板块：

a，东北的黑龙江，以4个地段排名第一；

b，华北的宁夏、甘肃、山西，以3个地段排名第二；

c，西北的新疆，以3个地段，价格略微贵100元，排名第三。

总的来说，三北地区的资源型产业坍陷，已成为目前中国经济的一块心病，大量矿区由于资源价格的下跌，被废弃，人口流失，前景暗淡。

过去8年，成长性最好的地段又是哪里？

先看总的数据。

以下是2011-2019年中国主要城市房价涨幅排名：

从这份名单里，我们可以得出几个结论：

第一，深圳无疑是过去几十年中国最耀眼的成长股，从过去的招商、平安、华为、腾讯，到近年来崛起的大疆、比亚迪，到今年氢燃料电池概念的龙头雄韬股份，科技公司是一批批的涌现，基本面极其强大。

这种基本面，目前还是独一份，未来就是奔着硅谷湾区龙头的地位去的。

第二，涨幅排名靠前的城市，全部是一线城市、新一线城市、强二线城市，中国城市的都市圈化、集中度提升趋势十分明显，这跟A股各大行业的集中度提升逻辑基本一致。

第三，涨幅排名垫底的，主要还是产业转型缓慢的东北城市为主。

中西部哪些地段涨幅最快？

a，武汉的武昌区、合肥的政务区涨幅耀眼

两个地区的涨幅，甚至超过了长三角排名第一的上海黄浦区。

主要的原因，两个地段略有不同：

武昌区，可以认为是中部的科技与商业中心，依赖于其旁边洪山区的华中科大，光谷的崛起，大量科技公司在此落户，又有一线江景，紧邻汉口商圈的人气，得天时地利。

合肥政务区，则是得益于合肥政治中心的迁移，类似于中部版本的“通州区”。

当然，合肥本身也是这个十年崛起的经济明星之一，有中科大的优质人才，有京东方、合肥长鑫的面板和半导体工厂，前景灿烂。

b，郑州的郑东新区涨幅跑输大盘

从基本面的角度，过去十年属于中国经济升级、产业转移的黄金十年，中西部地区得益于沿海制造业的转移浪潮，崛起了一批经济明星。

武汉、成都、合肥、郑州、重庆，就是其中最著名的五朵金花。

武汉的武昌区、成都的锦江区、合肥的政务区、郑州的郑东新区、重庆的江北区，则是其中最值钱的地段之一。

但跟其它板块相比，郑东新区明显跑输大盘，以36.17%的涨幅排名垫底。

c，三四线城市整体涨幅温和

中国人经常有一种结论：中国房价涨幅惊人，是世界上最好的投资品种。

但其实，在过去8年，这个结论只适合于产业繁荣、人口流入较多的一二线核心城市。

中国的房价其实已经开始了分化，普涨成为过去式。

简单来说，可以分成四个梯队：

第一梯队：一线和新一线城市，如武汉、成都、合肥、郑州等核心区，过去8年的涨幅在100%以上。

第二梯队：大部分省会和二线城市，如西安、贵阳、南昌、太原等，普遍涨幅在50%-100%之间。

第三梯队：省内排名第二的城市，如洛阳、绵阳、宜昌等，普遍涨幅在0-50%之间。

第四梯队：四五线城市，甚至三北地区的二三线城市，如银川，房价负增长。

其实从上表中可以看到一个事实，中国的房价，只有少数一二线城市，个别三线城市，还有上涨动力；

其他绝大多数的四五线城市，都已经处于零增长，甚至是负增长的区间。

毕竟，中国的人口已经进入存量时代，城市化已经进入后期，未来的主旋律将是提升都市圈的人口集中度。

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未来十年，中国有哪些最值得投资的地段？

两种投资思路，一个是蓝筹股，一个是成长股。

蓝筹股的代表，无疑是北上深三大一线城市的核心区，即使很贵，但由于强劲的基本面（产业繁荣+人口流入），仍然将会躺赚。

成长股的代表，则是京津、长三角、广深、成渝、武汉、郑州，六大都市圈的科技中心+政策受益地段。

京津

通州、顺义还会继续受益，并向廊坊的北三县（三河、大厂、香河）扩大辐射范围。

但下一个十年的明星板块，无疑是雄安新区周边。

根据相关媒体透露出来的信息，2018-2019年，雄安主要干了三件事：

高标准制定规划、白洋淀生态治理、低端产业清理退出。

这两年，每年的投资规模都在3000亿元左右，集中在交通和环保方面。

2019年9月，北京新机场落成，其中一个重要功能就是服务于雄安，相关的京雄高铁也已经火速动工。

预计未来的几年，随着基础设施的大干快上，政策推动下的企业、政府单位迁移和落户，周边县市的房地产潜力将成为投资市场瞩目的焦点。

长三角

上海的浦东新区和杭州的滨江区，高科技产业聚集，无疑是成长性最好的地段。

另一方面，经过漫长的估值消化，现阶段两地的房价已经趋于合理。

两个地段中，又以杭州的滨江区更受瞩目，这里云集了阿里巴巴、网易、海康威视、大华股份等本土科技巨头，扩张和辐射能力都更强。

广深

深圳南山科技园-前海金融中心-宝安机场-东莞长安滨海湾-南沙自贸区-广州大学城-广州科学城。

这条直径100公里的地段，无疑是大湾区最精华的板块，云集了科技、金融、交通、贸易的所有要素，闭着眼都能感受到皇冠上亮闪闪的光芒。

皇冠上的明珠，必然是前海金融中心。

中西部

武汉、成渝、郑州，三大都市圈将成为产业聚集、人口流入的中心。

目前来看，武汉的科技产业仍是表现最出色的，尤其是光纤通信（邮科院）、激光产业（锐科激光）、半导体产业（长江存储）、互联网（斗鱼），都已经有了一批本土龙头。

事实上，从政策支持力度而言，武汉并不如成渝，甚至贵阳，而武昌区的房价能在中西部排名第一，完全是得益于其崛起的本土科技产业。

从这个角度来说，武昌区和它旁边云集了众多高校（武大、华中科大）的洪山区，将在未来稳居中西部最值钱地段的宝座。

汉口区-武昌区-洪山区，商业中心的转移和成长股的脱颖而出，就在这脉络中清晰可见。

总结

作为国家经济环节中的重要一环，房地产业的未来走势备受关注。经过2018年最为密集的调控，在限购、限价、限贷、限商、限售等多重限制下，房地产市场从之前的高温逐渐退烧，并步入理性发展轨道。

在今年3月的政府工作报告中，提及要更好解决群众住房问题、落实城市主体责任、改革完善住房市场体系和保障体系、促进房地产市场平稳健康发展、继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造、保障困难群体基本居住需求等。从政策层面看，房地产政策不会那么严格，将以因城施策为主。

马光远曾说过一句话：“中国城市化和人口拐点不结束的时候，你任何时候回头看，房价都是低的。”在中国，人口总量一定，房屋总量一定，不到城市化率结束拐点时，经济的问题最终也将是债务问题。湖北武汉作为国家未来重点发展的超大城市之一，在房产投资方面具备无可比拟的价值挖掘空间。而同时，相关的房产抵押投资业务也将具有更大的潜力。